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持ち家か賃貸か?永遠のテーマだがどっちが正解?実際はケースバイケース!災害リスクも考えよう!

持ち家か賃貸か・・・誰でも一度は悩む問題だと思います。

管理人は、正解か否かは別として諸事情があり家を建てました。

そこで、管理人が実際に家を建てて、「持ち家か賃貸か?」について現在考える事を紹介します。

シュミレーションにより生涯に掛かる住宅コストを試算していみる

これは、非常に重要な事ですので、是非皆さんシュミレーションしてください。

細かい条件を設定しだすと、試算も困難になりますので、ざっくりとで良いと思います。

例えば、30歳スタートで、80歳まで生きると考えてざっくりと資産してみます。

持ち家・賃貸のトータルコスト比較

地域設定は、管理人が住んでいる地方の田舎で、

家賃は1LDKで約6万/地価は50坪で800万~1,000万円とします。

住宅価格は、一般的なハウスメーカーです。

賃貸の場合

設定条件:家賃6万/月・更新料無・火災保険1.5万/年・敷金礼金3ヶ月分

項目単価支払回数小計
家賃60,00060036,000,000
火災保険15,00050750,000
敷金礼金60,0003180,000
合計  36,930,000

約3,700万円のコストとなります。

持ち家の場合

設定条件:土地付1戸建・約35坪・火災保険2万/年(その他の特約無し)・固定資産税5.5万/年平均

項目単価支払回数小計
家屋25,000,000125,000,000
土地8,000,00018,000,000
保証料・諸経費・地盤改良費等2,000,00012,000,000
金利(35年フルローン)0.5%と仮定82,500 352,887,500
固定資産税48,000502,400,000
外壁修理等(15年に1回)2,000,00036,000,000
火災保険料20,000501,000,000
合計  47,287,500

約4,730万円のコストとなります。

単純に比較すると

賃貸が、3,700万円

持ち家が、4,730万円

ですので、賃貸の方がかなりのコスト安となります。

また、勤務先によっては、賃貸の場合は家賃補助が出ますので、さらにその差は開きます。

持ち家の場合は、災害リスクも考慮しなければならない

近年は、日本各地で災害が多発しています。

特に豪雨等による風水害です。

通常の火災保険では、補償されませんので、特約に入る必要があります。

また、地震を考慮するのであれば、地震保険の加入も必要となります。

ここで、注意が必要なのは、

火災保険の場合は、全焼になれば再建築評価額として、

同じ家をその時点で建て直した場合の経費が補償されるが、

地震保険の場合は、半額且つ最大5,000万円までしか補償されないということです。

また、地震を起因とする火災の場合は、火災保険の対象とはなりません。

風水害も同様に掛け金に応じて限度額がありますので、

自然災害の場合には保険のみで自宅を建て直す事は困難であることに注意しなければなりません。

ですので、持ち家で自然災害に遭遇し損壊した場合は、さらにコスト増となります。

賃貸の場合は、損壊しても引越しれば良いだけですので、最小限のコストで新たな住居を確保することが可能です。

結局、持ち家と賃貸のどっちが得なのか・・・?

土地の購入を含めて住宅を建設するのであれば、明らかに賃貸の方がトータルコストは安価です。

唯一賃貸の場合に不安なのは、高齢になったときに更新できるかという点だけです。

たまに新聞記事でも見かけますが、特に高齢の独居となると、孤独死等のリスクが高くなるため、管理会社・大家共に敬遠する為、更新ができないケースがあるそうです。

こういうケースまで考慮すると持ち家の方が良い場合もあります。

家を建てた方が得する場合は・・・?

全てにおいて、賃貸が有利とは限りません。

持ち家を持つ方が有利な場合もあります。

例えば、土地があって住居のみ建設する場合です。

仮に先ほどの表から土地代と金利相当額を差し引くと。

項目単価支払回数小計
家屋25,000,000125,000,000
土地000
保証料・諸経費・地盤改良費等2,000,00012,000,000
金利(35年フルローン)0.5%と仮定62,500 352,187,500
固定資産税48,000502,400,000
外壁修理等(15年に1回)2,000,00036,000,000
火災保険料20,000501,000,000
合計  38,587,500

約3,860万円のコストとなります。

ので、災害リスクを除けば、若干高いですが、なんとか賃貸と拮抗できるコストとなります。

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もっと持ち家のコストを下げる事ができないのか・・・?

同じ大きさの住宅でも、ハウスメーカーによって金額はバラバラです。

管理人の場合は、大きさ約35坪ですが、

約1,500万円~2,500万円

とハウスメーカーよって、その差が1,000万円もありました。

家を建てる時は、ハウスメーカーによってかなりコストが変わる

管理人も家を建てると決めてから、かなりの数のハウスメーカーのモデルルームに行きました。

大手メーカーからからローコストメーカーまで、有名どころは殆ど見に行ったと言っても過言ではありません・・・

その内分かって来たことは・・・

どこのハウスメーカーで建てても、

建材(構造用材木・屋根材・外壁材・内壁材等)

建具(玄関ドア・窓・床材等)

設備(キッチン・トイレ・お風呂等)

は、ほぼ間違いなくどこも同じメーカーを使っています。

例えば、

構造用材木であれば「中国木材株式会社」が業界大手

外壁材なら「ニチハ・ケミュー」

内壁材なら「吉野石膏のタイガボード」が業界シェア8割以上

建具なら「大建・リクシル・YKK」

設備なら「リクシル・タカラ・クリナップ・TOTO・ハウステック・パナソニック・ヤマハ」

概ねこの様な感じです。

また、地域の各ハウスメーカーで、

基礎工事・屋根工事・外壁工事・配管工事

等の下請け工事業者も同じである場合が多く、

木造軸組工法(在来工法)であれば、どのハウスメーカーでも構造は変わりません。

結局ハウスメーカーは、元請として下請業者を取りまとめ、家を建てているだけとも言えます。

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いい家が建つかどうかは運の要素が強い・・・?

各地域の大工さんや基礎工事・屋根工事・外壁工事・配管工事等の「下請け業者」の数は決まっており、各ハウスメーカーの工事を請け負っています。

ですので、どのハウスメーカーで家を建てたとしても「下請け業者」を選ぶことはできません。

また、同じように「職人さん」も選ぶ事もできませんので、「腕の良い職人さん」に当たるかどうかは「実は運次第」ということになります。

つまり、必ずしも有名ハウスメーカーで高いお金をだしたからと言っても、「良い職人に当たり」・「良い家が建つという保証」はありませんし・・・

ローコスト住宅で建てたからと言って、「腕の良くない職人さん」に当たり、安かろう悪かろうの家になるとも限らないという事です。

逆に言えば「良い職人さん」に当たれば、ローコスト住宅でも良い家が建つという事です。

さんざん悩んだ挙句にローコスト住宅を選んだ

管理人もさんざん悩みぬきましたが、最終的にはローコスト住宅にしました。

決め手は次のとおりでした。

建材・建具・設備はどのハウスメーカーでも同じであった事

基礎・屋根・外壁・配管等の下請け業者も地域でほぼ同じ業者であった事

ローコストハウスメーカーで建てた知人の家を見学したが大手ハウスメーカーの物件と何ら遜色無かった事

最終的に掛かったコスト及び掛かるであろうコスト(約50年)は次のとおりです。

但し、木造住宅の耐用年数は20年ですので、50年住めるかどうかは考慮していません。

項目 単価 支払回数 小計
家屋 18,000,000 1 18,000,000
土地 8,000,000 0 0
保証料・諸経費・地盤改良費等 2,000,000 1 2,000,000
金利(35年フルローン)0.5%と仮定 45,000  20 900,000
固定資産税 48,000 50 2,400,000
外壁修理等(15年に1回) 2,000,000 3 6,000,000
火災保険料 20,000 50 1,000,000
合計     30,300,000

約30,300万円のコストとなります。

災害リスクを考慮しなければ、ようやく賃貸よりも安価に抑えられるコストとなります。

これらの計算は、かなり「ざっくり」したものですのですが、大よその目安にはなるかと思います。

まとめ

居住に掛かるコストは、賃貸の方が安い!

土地を含めて住宅を持つと恐ろしくコスパが悪い!

修繕コスト・固定資産税・ローンの金利等、建設コスト以外の経費が結構高い!

家を持つと災害リスクが恐ろしい!

土地を持っていれば、持ち家も一考の価値有り!

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