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住宅ローン!固定金利と変動金利・元利均等・元金均等どっちが得なのか?

実際に家を建てるには、資金が必要となります。

現金一括で購入できれば、イチバン良いのでしょうが・・・

高価な買い物ですので、なかなか一括購入は難しいでしょう。

早期リタイアした知人の中には、3,000万円クラスのマンションを現金一括購入した強者も居ますが・・・

それは、例外的な話として・・・

当然ではありますが、田舎の底辺公務員の管理には、ガッツリローンで建てました。

住宅ローンにも種類がある

住宅ローンにもいろいろ種類がありますが・・・

概ね次のとおりとなります。

  • 各金融機関のローン(変動利率)
  • 各金融機関のローン(固定比率)
  • 金融機関が窓口となっている住宅金融支援機構のフラット35

変動金利はその名のとおり金利が経済情勢によって変動します。

固定金利は、3年とか5年とか10年間等の期間を選択しその間は、固定金利となります。

しかし、3年・5年・10年後には再契約となり、その時の経済情勢によって金利が変わってきます。

また再契約時に手数料が10,000円前後の手数料が掛かります。

フラット35は、その名の通り35年間の固定金利となります。

金利の大小は・・・

変動金利 > 固定金利(固定期間が短い方が低い) > フラット35

になります。

最近はネット銀行でも住宅ローンを取り扱っている

管理人が家を建て時には、まだまだネット銀行で住宅ローンを取り扱っている金融機関は少なかったと思いますが・・・

最近では、ネット銀行でも住宅ローンを取り扱っており、利用者もそれなりに多い様です。

価格ドットコムでの住宅ローン検索はこちら!

ここは、自分の好みや使い易さ、金利で選択しても問題ないでしょう・・・

管理人は、住宅ローンを組んだ当時は、まだまだネット銀行で住宅ローンを取り扱っているものが少なかったので、地元の信用金庫にしました。

住宅ローンを選ぶ場合の注意点

住宅ローンは、結局は好きなものを選べば良いのですが、やはり押さえるべき注意点はあります。

  • 事務手数料
  • 保証料
  • 固定金利の場合の再契約手数料
  • 抵当権設定の登記手数料
  • 元利均等・元金均等が選べるか
  • 想定総支払額

特に、事務手数料、保証料、抵当権設定の登記手数料、固定金利の場合の再契約手数料などを含めて、想定総支払額がいくらになるのかを、よく調べてから契約してください。

金利が安くても、事務手数料や保証料が高い場合もあります。

最近では、事務手数料や保証料が金利に含まれており掛からない商品もある様です。

兎に角、諸経費も含めた総額をよく比較してから選択することが重要です。

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返済方法は?

返済方法には、元利均等と元金均等の2つがあります。

一般的なローンと言えば【元利均等】が殆どです。

元利均等と元金均等の違いについては、次のイメージが分かり易いでしょう。

元利均等のイメージ

元金均等のイメージ

違いをひらたく言えば

元利均等の場合は、毎月の返済額が一定になる

元金均等の場合は、毎月の返済が金利分だんだんと安くなる

ということです。

もう少し詳しく記載すると

元利均等は、元金と利息の合わせて均等に返済する返済方法であり、毎月の返済額が常に同じ金額となります。

金利が一定の場合であれば、1カ月目に返済する金額も、10年後に返済する金額も同じ金額になります。

一方で、元金均等の場合は、住宅ローンの元金にあたる金額を、返済期間で均等に割ります。

その上で、残高に応じた利息を上乗せした金額を支払いますので、毎月の返済金額は、元金部分の残高に対応した利息額が上乗せされます。

利息は、残高が減ることで減っていきますので、住宅ローンを始めたころは返済額が一番多く、将来の返済額は少なくります。

また、元利均等よりも元金が早く減っていきます。

元利均等に比べれば、毎月、繰り上げ返済している様な感じになりますので、総支払額は、元利均等に比べると安くなります。

しかし、金利が【1%】切る様な低利な状況であれば、元利均等でも元金均等でも総支払額にそれほど差はでません。

仮に、住宅ローンの借入金額が3000万円で、金利は固定で0.675%、返済期間は30とすると

総支払額は・・・

  • 元利均等:3,314万
  • 元金均等:3,304万

となります。

その差、10万円程度です。

しかし、1%を超えると(1.63%)と仮定

  • 元利均等:3,795万
  • 元金均等:3,735万

と、その差60万円となります。

期間30年ですから、1年あたり2万円となります。

これを安いとみるか高いとみるかは個人の価値観でしょうが・・・それでも安いに越したことはないでしょう。

管理人は、元金均等にしましたが、元金均等の場合は、保証料が安くなるというメリットもありました。

元利金とうよりも元金が早く減っていくので、その分保証料も安くなるという仕組みです。

保証料は、金融機関によもよりますが、元利均等と比べると元金均等の方が50%程安価になる様です。

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金利が低い間は住宅取得特別控除がオトク

住宅ローンを組むと住宅取得特別控除が受けられます。

住宅取得特別控除については国税庁のHPから!

建築年度によって若干、控除の内容が変わってきますが、概ね10年間は、年度末残高の1%が、税額から控除されるというものです。

住宅ローンの金利が1%未満である間は、単純計算では、払った利息よりも控除される税額が多い計算になりますので、お得と言えるでしょう。

ですので、最もお得な住宅ローンの組み方としては、

期間10年以内で、金利1%未満になるかと思います。

単純計算では、この方法であれば、実質的に無利子で住宅ローンが組める条件となります。

住宅ローンを10年以内で完済することは、なかなか難しいでしょうが・・・・

まとめ

住宅ローンは目先の金利だけに惑わされずに諸経費も計算に入れよう

元金均等は元金が早く減る為金利を含めた総支払額は元利均等よりも少なくなる

ローン期間10年以内金利1%未満であれば住宅取得特別控除で単純計算では実質無利子となる

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